کمیسیون ماده 77 شهرداری

کمیسیون ماده ۷۷ شهرداری یک مرجع شبه قضایی است و شهرداری هیچ نقشی در مدیریت جلسات و صدور رای در آن ندارد در واقع کمیسیون مذکور دارای شخصیتی مجزا از شهرداری است.

اعتراض به رای کمیسیون ماده77 شهرداری

مطابق ماده 77 شهرداری آرایی که در کمیسیون ماده 77 شهرداری صارد می شود در دادگاه ها قابل رسیدگی نیستند و اعتراض به این آراء نیز در دیوان عدالت اداری صورت می گیرد.

اختلافات مودی و شهرداری

اختلافات بین مودی و شهرداری در خصوص عوارض و رای صادره از کمیسیون ماده 77 قابل رسیدگی در دادگاه عمومی نیستند و رای کمیسیون قطعی است. ابلاغ مفاد اجراییه از طریق دایره اجرا ثبت به متعهد صورت می گیرد. اجراییه مذکور ظرف 10 روز ازسوی متعهد می بایست اجرا گردد و نتیجه را به دبیرخانه کمیسیون اطلاع دهد در غیر این صورت رای برای اجرا از طریق اجرای ثبت پیگیری و اقدام خواهد شد.

چنانچه متعهد خود را قادر به اجرای اجراییه نداند، ظرف همان مدت می بایست صورت کلیه دارایی خود را به مامور اجرا تحویل دهد. هرچند شهرداری می تواند قبل از انقضای مدت مذکور تقاضای تامین طلب خود را بنماید.

صلاحیت کمیسیون ماده ۷۷ قانون شهرداری‌ها

کمیسیون ماده 77 شهرداری حق هر گونه اظهار نظر و تصمیم گیری و صلاحیت بررسی و صدور رای در خصوص عوارض تعیین شده در محدوده و حریم شهری را دارد.

در صورتی که شهرداری مستند و مستدل به قوانین عوارضی را محاسبه کرده باشد و مؤدی دلیل قانونی بر رد دلائل ارائه شده از سوی شهرداری ارائه ندهد، کمیسیون نمی‌تواند آن را تخفیف و یا تشدید نماید.

موضوع دیگری که در صلاحیت کمیسیون ماده ۷۷ قانون شهرداری قرار دارد، قسط بندی عوارض است.

حسب ماده ۳۲ آیین نامه مالی شهرداری‌ها مصوب ۱۳۴۶ پیش بینی شده بود شهرداری مجاز به تقسیط مطالبات خود ناشی از عوارض نیست مگر در مواردی که به تشخیص کمیسیون منظور در ماده ۷۷ قانون شهرداری مصوب سال ۱۳۴۴ مودی قادر به پرداخت تمام بدهی خود به طور یک جا نباشد که در این صورت ممکن است بدهی مودی برای مدتی که از سه سال نکند، تقسیط شود، ولی در هر حال صدور مفاصا حساب موکول به وصول کلیه بدهی است.

شکایت از آرای کمیسیون ماده77 شهرداری در دیوان عدالت اداری

رای کمیسیون ماده 77 به موجب بند ۲ ماده ۱۰ قانون دیوان عدالت اداری منحصراً از حیث نقض قوانین و مقررات یا مخالفت با آن‌ها قابل شکایت در دیوان عدالت اداری است بنابراین دیوان عدالت اداری آرای صادره از هیات‌های رسیدگی به تخلفات اداری و کمیسیون ماده ۷۷ را صرفا از حیث نقض قوانین و مقررات و مخافت با آن‌ها مورد بررسی قرار می‌دهد و این امر منافاتی با قطعی بودن و در واقع غیر قابل تجدید نظر بودن رای کمیسیون ماده ۷۷ ندارد.

برای شکایت از رای کمیسیون ماده 77 شهرداری چه میزان هزینه دادرسی باید پرداخته شود؟

هزینه دادرسی در شعب بدوی دیوان عدالت اداری بنا به ماده 19 قانون دیوان عدالت اداری، یکصد هزار (۱۰۰.۰۰۰)ریال و در شعب تجدیدنظر دویست هزار (۲۰۰.۰۰۰)ریال است.
بنا به تبصره ماده مذکور، مبلغ مذکور به تناسب نرخ تورم اعلام شده به ‌ وسیله بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران هر سه سال یک ‌ بار به پیشنهاد رئیس دیوان و تایید رئیس قوه قضائیه و تصویب هیات وزیران قابل تعدیل می ‌ باشد.

درخواست امهال مطالبات بانکی

درخواست امهال مطالبات بانکی به این جهت مطرح می شود که بدهکار بانکی نیاز به زمان بیشتری برای پرداخت بدهی های معوق  خود دارد.

 دستورالعمل امهال که توسط شورای پول و اعتبار به تصویب رسیده است  اعطای مهلت بیشتر برای بازپرداخت را به تشخیص بانک مرکزی و بـا ترتیبـاتی متفاوت از قرارداد اولیه مانند تقسیط مجدد، تمدید، تجدید، تبدیل قرارداد و از مصادیق امهال معرفی می کند.

نحوه امهال مطالبات بانک

1. امهال مطالبات از طریق تمدید مدت یا تقسیط قرارداد: در امهال مطالبات از طریق تمدید مدت یا تقسیط قرارداد با حفظ قرارداد سابق و وثائق مدت آن افزایش پیدا ی کند و یا اقساط تغییر می کنند؛ این شیوه از امهال به خصوص در قراردادهای مشارکت مدنی و مضاربه قابل اعمال است . همچنین در این شیوه امکان تعدیل نرخ سود وجود نخواهد داشت اما بانک  می توان نسبت به دریافت خسارت قراردادی تاخیر تادیه اقدام نماید.

2. امهال مطالبات از طریق امضای قرارداد جدید :در این روش از امهال مطالبات قرارداد سابق خاتمه یافته و قرارداد جدیدی بین بانک و مشتری منعقد می شود. در امهال مطالبات از طریق امضای قرارداد جدید بانک باید مجددا از بدهکار وثیقه و تضمین کافی بگیرد.

شرایط امهال مطالبات بانک

1. امهال برای مشتریانی امکان پذیر است که به تشخیص بانک پس از امهال توانایی بازپرداخت بدهی های خود را دارند ؛

2. حتما بایستی 20 درصد از مبلغ بدهی ها پرداخت شود تا امکان امهال مابقی مطالبات از سوی بانک وجود داشته باشد ؛

چه زمانی بانک ها اقدام به فروش وثیقه بدهکار می کنند؟

 در صورتی که بدهکار در مواعد مقرر بدهی های خود را پرداخت نکند ،  بانک مکلف است در سه مرحله برای تسهیلات گیرنده جهت تعیین تکلیف بدهی ها اخطاریه صادر کرده و پس از آن  اقدام به فروش وثیقه و وصول مطالبات خود نماید .

در صورت نیاز به مشاوره با وکیل بانکی و بهره مندی از دانش و تجربه وکلای متخصص در دعاوی بانکی با ما تماس بگیرید.

تغییر کاربری اراضی شهری

با توجه به نیازهای موجود درون هر شهر ،  اراضی آن دارای کاربری های متفاوتی خواهند بود و در مواردی ممکن است به دلایل مختلف مالکین تمایل به تغییر کاربری اراضی شهری خود را داشته باشند.

تعیین کاربری اراضی

تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری بیان می کند که شهرداری‌ها موظف اند در پروانه‌ای که صادر می‌کنند، نوع کاربری ملک را مشخص نمایند.  کاربری اراضی درون شهری قبلا محدود و عمدتا شامل کاربری های مسی و تجاری بود ، اما به ‌تدریج با توجه به نیاز‌های شهری و پیشرفت‌هایی که در حوزه شهرسازی ایجادشده در حال حاضر انواع و اقسام کاربری‌های اراضی در داخل محدوده شهر وجود دارد از جمله : کاربری مسی ،  تجاری ،  اداری ، آموزشی و فرهنگی ، بهداشتی و درمانی ، فضای سبز ، تجهیزات و  خدمات شهری و  کاربری ؛ البته برخی کاربری ‌ها مختلط می باشند ، یعنی برخی از اراضی تلفیقی از چند کاربری است مثلاً یک ممکن است یک  ملک ۸۰ درصد مسی و ۲۰ درصد تجاری باشد. این نوع کاربری مختلط برای تأمین نیاز‌های شهری پیش‌بینی شده است.

 طرح جامع شهری چیست ؟

طرح جامع شهری طرحی است که کمیسیون ماده ۵ در آن جزئیات استفاده از اراضی را پیش‌بینی می نماید و منطقه ‌بندی، نحوه‌ استفاده از زمین، تعیین مناطق صنعتی، بازرگانی، اداری و مسی، تأسیسات عمومی فضای سبز و سایر نیازمندی‌های عمومی شهر در آن بیان می شود؛  به این موضوع در ماده ۵ قانون تأسیس شورای شهرسازی و معماری اشاره شده است. که وظیفه آن بررسی و تصویب طرح‌های تفصیلی شهری و تغییرات آن‌ها در هر استان است.

درخواست تغییر کاربری املاک

طبق قانون، شهرداری هیچ‌گونه اختیاری برای تغییر کاربری اراضی ندارد و تنها مرجع ذی‌صلاح کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی و معماری است. معمولاً شهرداری ها درخواست های مالکین جهت تغییر کاربری را به کمیسیون ماده 5 ارائه می نمایند و به نوعی مرجع اولیه دریافت تقاضای مالکین مبنی بر تغییر کاربری اراضی شهری محسوب می گردند. این کمیسیون صلاحیت دارد که با توجه به شرایط و ضوابط خاص  در رابطه با تغییر کاربری ملک موافقت کند یا نکند.

تغییر غیر مجاز کاربری در کمیسیون ماده 100

در بهره برداری از املاک و اراضی اعم از اراضی شهری و غیر آن می بایست بر اساس کاربری مجاز اراضی از آنها استفاده نمود و تغییر دادن کاربری بدون مجوز قانونی معمولاً با ضمانت اجراهای قانونی مواجه می گردد

و چنانچه مالکی مرتکب این تخلف شود  ، تخلف او در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح و پیگیری خواهد شد. همچنین ارتکاب تخلف در ساخت ‌و ساز روند صدور پایان کار و اخذ صورت ‌مجلس تفکیکی و سند را دچار اختلال و روند طولانی خواهد کرد.

 قرارداد پیمانکاری

قراردادهای پیمانکاری نوعی از قرارداد است که بر اساس آن کارفرما مجموعه‌‌ای از فعالیت‌ها و اقدامات را  تحت یک شرایط خاص به یک شخص حقیقی یا حقوقی(پیمانکار) در زمینه ساخت و ساز ساختمان وحمل و نقل و موضوعات مشابه واگذار می نماید.

شرایط قرارداد پیمانکاری

بر اساس قرارداد، پیمانکار در مقابل کارفرما مسئول اعمال کارکنان خود است این یک شرط عمومی و کلی است که باید در تمامی قراردادها رعایت شود.

بنابراین درقرارداد پیمانکاری چهار چوب عملکرد پیمانکار و کارفرما باید در نظر گرفته شود و هر دو در راستای این چهار چوب عمل نمایند.

شرایط فسخ قرارداد پیمانکاری

قراردادهای پیمانکاری جزء عقود و قراردادهای لازم هستند بدین معنی که هیچ یک از طرفین حق فسخ آن را ندارند جز در موارد قانونی که در ذیل بیان می گردد:

الف ) کارفرما می تواند در صورت تحقق هر یک از موارد زیر ، پیمان را طبق ماده 47 فسخ نماید .

1 ) تاخیر در تحویل گرفتن کارگاه از جانب پیمانکار بیش از مهلت تعیین شده در بند " ب " ماده 28 .

2 ) تاخیر در ارائه برنامه زمانی تفصیلی به مدت بیش از نصف مهلت تعیین شده برای تسلیم آن .

3 ) تاخیر در تجهیز کارگاه برای شروع عملیات موضوع پیمان ، بیش از نصف مدت تعیین شده در بند " ج " ماده 4 موافقتنامه . فسخ پیمان در این حالت ، در صورتی مجاز است که کارفرما قسمتی از پیش پرداخت را که باید بعد از تحویل کارگاه پرداخت کند ، پرداخت کرده باشد .

4 ) تاخیر در شروع عملیات موضوع پیمان ، بیش از یک دهم مدت اولیه پیمان یا دو ماه ، هر کدام که کمتر است .

5 ) تاخیر در اتمام هر یک از کارهای پیش بینی شده در برنامه زمانی تفصیلی، بیش از نصف مدت تعیین شده برای آن کار با توجه به ماده 30

6 ) تاخیر در اتمام کار به مدت بیش از یک چهارم مدت پیمان با توجه به ماده 30 .

7 ) عدم شروع کار پس از رفع وضعیت قهری موضوع ماده 43 و ابلاغ شروع کار از سوی کارفرما .

8 ) بدون سرپرست گذاشتن کارگاه یا تعطیل کردن کار ، بدون اجازه کارفرما ، بیش از 15 روز .

9 ) عدم انجام دستور مهندس مشاور برای اصلاح کارهای انجام شده معیوب ، طبق بند " د " ماده 32 .

10 ) انحلال شرکت پیمانکار .

11 ) ورشکستگی پیمانکار یا توقیف ماشین آلات و اموال پیمانکار از سوی محاکم قضایی ، به گونه ای که موجب توقف یا کندی پیشرفت کار شود .

12 ) تاخیر بیش از یک ماه در پرداخت دستمزد کارگران ، طبق بند " و " ماده 17 .

13 ) هر گاه ثابت شود که پیمانکار برای تحصیل پیمان یا اجرای آن به عوامل کارفرما حق العمل ، پاداش یا هدایایی داده است ، یا آنها یا واسطه های آنها را در منافع خود سهیم کرده است .

ب ) در صورت احراز موارد زیر ، کارفرما پیمان را فسخ می کند .

1 ) واگذاری پیمان به شخص ثالث .

2 ) پیمانکار مشمول ممنوعیت قانونی ماده 44 گردد ، به استثنای حالت پیش بینی شده در بند " ب " آن ، برای شمول ماده 48 .

اگر پیمانکار به هریک از تعهدات و شرایط عمومی پیمان عمل ننماید کارفرما اختیار فسخ قرارداد را دارد و خسارت های وارد شده به خود را از طریق ضمانت نامه حسن انجام کار و انجام تعهدات از حساب پیمانکار کسر نماید.

انواع قرارداد های پیمانکاری

1)قراردادهای پرداخت کلی

2)قرارداهای دائمی

3)قراردادهای طراحی و ساخت

4)قراردادهای بازپرداخت هزینه

5)قراردادهای مدیریتی

6)قراردادهای مدیریت پروژه

7)قراردادهای ساخت و توسعه

8)قراردادهای سنجشی

9)قراردادهای مهندسی،تامین تجهیزات و اجرا.

در صورت اختلاف حاصله در خصوص تنظیم قرارداد پیمانکاری می توانید با موسسه حقوقی دادپویان حامی ارتباط برقرارنمایید و از خدمات حقوقی موسسه در این زمینه بهرمند گردید.

تخلفات موضوع ماده 100 شهرداری

منظور از تخلفات موضوع کمیسیون ماده 100 شهرداری ، مصوب 1344 ، تخلفاتی است که در حوزه ساخت و ساز شهری در محدوده و حریم شهر ها رخ می دهد ؛ که عبارت اند از عدم رعایت قوانین و مقررات و ضوابط شهرسازی ، فنی ، ایمنی ، بهداشتی و منظر ساختمان که به هر دلیل از سوی سازندگان بناهای شهری صورت می گیرد. در اینجا انواع تخلفات مذکور در این ماده را مختصرا توضیح می دهیم.

احداث بنا بدون پروانه

قانون شهرداری مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن را مم به اخذ پروانه قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع به ساخت و ساز  از شهرداری کرده است و ضمانت اجرای عدم انجام چنین امری را جلوگیری از عملیات ساختمانی توسط شهرداری و ارجاع امر به کمیسیون ماده 100 قرار داده است .

عدم احداث پارکینگ یا غیر قابل استفاده بودن پارکینگ

این تخلف زمانی رخ می دهد که احداث پارکینگ با توجه به مشخصات مندرج در پروانه و نقشه ها و ضوابط شهرداری محل ، اامی باشد ولی مالک ساختمان از احداث پارکینگ خودداری نموده و ابتداعا پارکینگ را احداث نکند در این حالت کمیسیون حکم به اصلاح ، همراه با اخذ جریمه می دهد و در صورتی که اصلاح آن ممکن نباشد ، کمیسیون می تواند با توجه به موقعیت محلی و نوع استفاده از فضای پارکینگ رای به اخذ جریمه ای که حداقل یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع فضای از بین رفته پارکینگ می باشد ، صادر نماید.

به عابر شهری

منظور قانون گذار از در واقع عدم عقب نشینی مالک است.  تخلف به معابر شهر که در تبصره 6 ماده 100 قانون شهرداری به آن اشاره شده است .  متخلف در ابتدا مالک می باشد و در حقیقت ی به ملک دیگری انجام نمی دهد ، بلکه نسبت به ملک سابق خود مالک صورت گرفته است ولی در اثر گذشت زمان ملک مزبور تماما یا بعضا در طرح های مصوب شهرداری و مراجع مربوطه واقع گردیده که چنین طرح هایی یا فوری است که دولت با پرداخت مبلغی به مالک و خراب کردن آن طرح خود را اجرا می کند و یا اینکه چنین طرحی مهم و فوری نمی باشد ولی حتما باید انجام گیرد در این شرایط اگر مالک قصد نوسازی یا تجدید بنا را داشته باشد باید بر اساس چنین طرحی آن را انجام دهد و چنانچه مالک بدون علم به اینکه ملک مزبور تماما یا بعضا مشمول تخلف به معابر می گردد ، ملک را بسازد ، شهرداری مکلف است از ادامه عملیات جلوگیری کرده و طرح دعوا در کمیسیون ماده 100 نماید

تراکم اراضی

اضافه بنای بیشتر از مساحت مندرج در پروانه ساختمانی از سوی مالک ، یکی دیگر از انواع تخلفات داخل در صلاحیت کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری می باشد.

در این مورد کمیسیون در صورتی که رعایت اصول فنی شهرسازی و بهداشتی نشده باشد حکم به پرداخت جریمه می دهد و اگر مالک از پرداخت جریمه خودداری کند ،  حکم به تخریب صادر می نماید. کمیسیون می تواند در صورت عدم ضرورت قطع اضافه بنا ، رای به اخذ جریه علیه ذی نفع بدهد.

1. عدم استحکام بنا

چنین تخلفی زمانی پیش می آید که مالک رعایت اصول فنی و معماری و .را نکرده باشد و بنا از استحکام لازم بر خوردار نباشد .در مورد این تخلف از آنجا که از مصادیق تبصره یک ماده 100 می باشد. حکم تخریب از سوی کمیسیون اامی است.

2. عدم رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی

اصول بهداشتی مربوط به اموری است که رعایت آن به منظور حفظ سلامت جسم  و روان استفاده کنندگان از ساختمان ضرورت دارد و تخطی از آن موجب خلل و نقصان در بهداشت جسم و روان انسان می گردد.

منظور از اصول شهرسازی رعایت اصول و ضوابطی می باشد که برای حفظ بافت شهر و توسعه فعلی و آتی آن نیاز می باشد.

چنین تخلفی زمانی تحقق پیدا می کند که بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی ، در منطقه غیر تجاری محل کسب یا پیشه و یا تجارت دائر شود . درمورد این تخلف شهرداری پس از اطلاع مورد را در کمیسیون ماده 100 مطرح می کند و کمیسیون پس از احراز تخلف در مهلت مناسب در مورد تعطیل محل کسب یا پیشه و یا تجارت اتخاذ تصمیم می کند.

مقام صالح در طرح دعوا در کمیسیون ماده 100

طرح دعوا در کمیسیون ماده 100 شهرداری اختصاص به خود شهرداری دارد. اختصاصی بودن سمت شهرداری در طرح تخلفات ساختمانی به این معناست که هرگاه شخصی از تخلفات ساختمانی متضرر گردد بایستی برای اقامه دعوا در کمیسیون ، ایتدا به شهرداری اعتراض خود را اعلام نماید و سپس شهرداری اگر آن تخلف را داخل در صلاحیت کمیسیون ماده 100 دانست ،  به کمیسیون ارجاع دهد.

تجدید نظر از آراء  کمیسیون ماده 100

رسیدگی مرحله تجدید نظر مسبوق به رسیدگی در مرحله بدوی است . یعنی صرفا تخلفاتی در کمیسیون تجدید نظر مورد بررسی قرار می گیرد که در کمیسیون بدوی رسیدگی و منجر به صدور رای شده باشد.

در مرحله بدوی با اعلام شهرداری ، کمیسیون شروع به بررسی و رسیدگی می کند ؛ ولی در مرحله تجدید نظر با اعتراض هر کدام از طرفین مرحله بدوی یا هر ذینفع دیگری که مفاد رای مرحله اول حقوق او را مورد تضییع قرار می دهد ، امکان پذیر است.